09 - AS MUDANÇAS COM A NOVA LEI DO INQUILINATO

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Da redação do site: http://www.oriobranco.net/entretenimento/noticia.php?id=35

 

A nova Lei do Inquilinato não é exatamente nova. São 14 artigos que atualizam a lei que já está em vigor há 18 anos.Um dos pontos mais polêmicos da nova legislação está na agilidade com que o inquilino poderá ser despejado.

Pela regulamentação antiga, um inquilino que ocupasse um imóvel comercial ou residencial poderia atrasar o pagamento do aluguel duas vezes durante um ano. Só depois disso é que o proprietário entrava na Justiça com uma ação de despejo – o que poderia ser feito com um dia de atraso na segunda vez. O inquilino pagava a dívida e no terceiro atraso o dono rescindia o contrato.

Agora, o novo artigo da lei determina que um atraso em dois anos já pode ser levado à Justiça. "Isso é perverso. O inquilino pode ter tido algum problema de saúde ou ter esquecido de pagar", diz o advogado Mário Cerveira, professor de pós-graduação em direito empresarial do Mackenzie e especialista em direito imobiliário.

Cerveira acrescenta ainda que, para muitos lojistas as mudanças podem ser desastrosas. "Se um lojista for despejado em primeira instância e a sentença for proferida de maneira equivocada, o comerciante vai perder o ponto e os clientes e terá de demitir funcionários. Se depois ele retoma o endereço, o estrago já foi feito", afirma.

Bom para os donos

Já a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, acredita que, do ponto de vista dos proprietários, a agilidade do despejo pode melhorar o mercado.

"Até então o dono do imóvel tinha de esperar 14 meses para tirar um inquilino inadimplente. Enquanto isso, ele pagava o condomínio e o IPTU. A expectativa é de que este tempo caia para quatro meses", afirma.

Outra novidade refere-se ao fiador. "Ele pode deixar de ser fiador, desde que comunique sua decisão quatro meses antes", diz o advogado Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP.

De um modo geral, os especialistas na área acreditam que as mudanças na lei foram boas para todos os lados. Para os donos, porque confere novas garantias, e para os inquilinos, que têm regras mais claras. "No final das contas vai ser melhor para todo o mercado", diz Manhães.

As mudanças valem para todo o Brasil e incidem mesmo sobre contratos firmados antes do dia 25 de janeiro.

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Uma das principais mudanças estabelece que inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação o imóvel.Vale para contratos novos e antigos.

O mesmo prazo poderá ser utilizado para despejo, em trinta dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado. A ação só poderá ser suspensa com o pagamento do saldo devedor dentro de tais prazos, a partir da notificação. E, nestes casos, o inquilino não poderá ter mais nenhum atraso no período de dois anos sob pena de despejo imediato.

Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba dois mandados judiciais, o que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar, em média, 14 meses. No código atual, o fiador é obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. A nova lei também estabelece que poderá haver troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato.

Isso quer dizer que, se o fiador desejar exonerar-se de suas obrigações depois do fim do contrato ou no caso de separação dos cônjuges, deverá comunicar o seu desligamento, mas deve permanecer responsável ainda pela fiança por 120 dias depois de feita a comunicação. O proprietário também terá a possibilidade de exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.

A nova lei estabelece ainda a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel e o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel.

Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.

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