* LEI DO INQUILINATO DO BRASIL

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Inovações na Lei do Inquilinato - Publicada em 10 de dezembro de 2009, a Lei Federal 12.112, que introduziu alterações na Lei de Locação de Imóveis Urbanos – Lei 8.245/91. O objetivo é imprimir maior celeridade à ações regulamentadas pela Lei do Inquilinato, principalmente às de despejo.

 

Leia na sequência o que foi publicado na mídia impressa:

* 01- NOVAS REGRAS DO ALUGUEL FAVORECEM INQUILINOS QUE PAGAM SUAS CONTAS EM DIA

*  02 - O QUE DIZ A LEI SOBRE EXONERAÇÃO DE FIADOR DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA - Novas regras para exoneração do Fiador, através de um artigo do advogado, doutor Wolney da Rocha Godoy.

*  03 - DESPEJO -  Proposta agiliza ação de despejo por falta de pagamento.

* 04 – ESPECIALISTAS ESPERAM ALUGUEL MENOR COM A LEI DO INQUILINATO

*  O5 - LEI DO INQUILINATO MELHORA RELAÇÕES ENTRE AS PARTES

*  06 - ALTERAÇÕES POSITIVAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

* 07 - PONTOS POLÊMICOS

*  08 - LOCATÁRIO QUE ATRASAR PODE SER DESPEJADO

*  09 - AS MUDANÇAS COM A NOVA LEI DO INQUILINATO

*  10 -  LEI DO INQUILINATO/1991
 

 

O1 - NOVAS REGRAS DO ALUGUEL FAVORECEM INQUILINOS QUE PAGAM SUAS CONTAS EM DIA

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                     Artigo publicado em 21.02.2010 no site: www.gazetaweb.globo.com

AS MUDANÇAS na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que entram em vigor na próxima segunda-feira, deverão dar mais garantias aos proprietários de reaver o imóvel, em caso de inadimplência, além de reduzir o número de exigência ao locatário que tem o aluguel em dia, como pagamento antecipado, contratação de seguros e indicação de fiadores.

Com as alterações, o juiz poderá conceder liminarmente ação de despejo, caso o contrato não tenha garantia. Com essa facilidade para o despejo por falta de pagamento e a diminuição do número de exigências para o locatário, a expectativa dos agentes imobiliários é que o mercado de imóveis urbanos se aqueça, com mais oferta de casas e apartamentos para alugar, e queda de preços nos contratos.

"Acreditamos nos efeitos positivos da lei, principalmente no tocante à agilização das ações de despejo por falta de pagamento. A possibilidade de o juiz agora ter normas objetivas para conceder o despejo liminar, em caso de inadimplência do inquilino, deve até resultar em aquecimento do mercado", diz o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

A associação aguarda bons resultados com a entrada em vigor da nova lei, mas ainda não foi observada diminuição no valor dos alugueis por causa das mudanças, disse Borges. Segundo ele, o mercado age com cautela. "Vamos precisar muito que o sistema judiciário funcione. Não adiante uma lei escrita para acelerar procedimento judicial, se a máquina do Poder Judiciário também não funcionar e não tornar efetivos os dispositivos dessa lei. Os proprietários (de imóveis) talvez estejam esperando isso", afirmou.

No ano passado, o índice que reajusta o preço dos alugueis registrou sua primeira deflação. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) terminou 2009 com baixa 1,72%.

02 - O QUE DIZ A LEI SOBRE EXONERAÇÃO DE FIADOR DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA.

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Novas regras para exoneração da responsabilidade do(s) Fiador(es)

http://www.blindagemfiscal.com.br/imobiliario/fiador_responsabilidades.htm

 

 

Dr. Wolney da Rocha Godoy, advogado.

Os altos índices de inadimplência têm feito com que muitas pessoas desistam de prestar fiança à amigos e parentes. Pesquisas apontam que um dos maiores obstáculos para que um contrato de locação seja concretizado são as garantias exigidas pelos locadores e imobiliárias. A figura do fiador nada mais é do que a garantia para o locador no que diz respeito às despesas de aluguel, condomínio e IPTU. Para ser fiador, é necessário que a pessoa possua pelo menos um imóvel, devidamente quitado. Pode ser fiador todos os maiores de 18 anos desde que estejam no livre gozo de seus bens. O cônjuge deverá ter a autorização uxória, ou seja, do seu parceiro, seja qual for o regime de bens do casamento. Na ausência desta vênia conjugal o ato de fiança pode ser desconsiderado pelo judiciário. Vale ressaltar que, no caso de avarias no imóvel, o locatário poderá acionar o fiador, que deverá assumir eventual débito. O artigo 39 da lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) diz que "(...) qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário". O que isso quer dizer? "Quer dizer que o fiador é responsável pela segurança financeira da locação até o final desta, até a entrega das chaves. Isso significa a renúncia ao direito de se exonerar da obrigação de fiador", explica o advogado Otávio Andere, advogado especialista em Direito Imobiliário. O que diz o Novo Código Civil a respeito? Qual a responsabilidade do fiador? Ele pode desistir da fiança? O novo Código Civil se contrapõe a Lei do Inquilinato alterando as normas para o fiador ver-se livre da fiança, ou seja, a exoneração do fiador. O grande dilema jurídico é saber qual lei tem efeito, ora a exoneração prescrita pela Lei do Inquilinato ora o novo Código Civil. E toda esse transtorno se refere ao artigo 385 do novo Código. "Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor." Segundo este Código, basta ao fiador notificar o credor sua intenção em exonerar-se da fiança e esperar pelo prazo de 60 dias. Qual legislação está vigorando? O artigo 853 se refere a todo e qualquer tipo de fiança, inclusive a imobiliária? Ou será que esta é regida pela lei especial do Inquilinato? "Há que ser levado em consideração o entendimento de que a Lei do Inquilinato prevalece sobre o Artigo 835 do Código Civil, pois segundo o artigo 2.036 deste mesmo diploma legal, "a locação de prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por ela continua sendo regida". Todavia, outra doutrina assegura que a fiança é regida pelo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato, isso porque a lei especial se refere ao Código Civil, quando entra no capítulo da fiança", explica Andere. O fiador pode ser protestado? Ainda que toda essa discussão sobre até onde vai a responsabilidade do fiador, os que pretendem ser fiadores devem sempre adotar a medida mais cautelosa quando forem tratar do assunto. Ou seja, até que seja pacificado o entendimento de que a responsabilidade do fiador deve ser regida pelo novo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato, os candidatos a fiadores devem sempre estarem cientes dos riscos que podem correr. Mas até aonde a responsabilidade persiste ? Pela teoria geral de Direito Civil, a fiança é sempre um contrato acessório em relação ao contrato principal. Surge daí a primeira conclusão: sem o contrato principal, não há o contrato acessório, pois este último só existe se o primeiro existir. Ainda em linhas gerais de direito, a responsabilidade do fiador é, em geral, subsidiária, ou seja, o fiador somente será acionado em juízo se o devedor principal da obrigação inadimplir com esta. Todavia, pode ser estipular contratualmente a responsabilidade solidária do fiador. Uma vez assumida a obrigação de fiador solidário, este ficará responsável nos exatos termos em que se obrigou o devedor principal. Assim, ele pode ser protestado e acionado para quitar a dívida do locatário. Uma maneira de evitar que o fiador venha a ter problemas no futuro, é se precaver. De que forma? Solicitando ao inquilino os comprovantes referentes ao condomínio, pagos mensalmente. O que é o “Benefício de Ordem”? Vamos exemplificar para esclarecer: o devedor principal de uma obrigação, no caso, o locatário deixou de adimplir com o pagamento dos aluguéis. Ocorre que, antes de se acionar o devedor principal, o credor aciona o fiador. Ou seja, o fiador está sendo acionado para responder pela dívida, sem que antes tenha sido acionado o locatário. Neste caso, o fiador pode requerer seja respeitado o “benefício de ordem” para que, antes dos seus bens responderem à execução, sejam, em primeiro lugar, executados os bens do devedor principal. Ou melhor, o “benefício de ordem” é direito de qualquer fiador em responder pela dívida somente após a execução dos bens do devedor principal. Todavia, se estiver contratualmente estipulada a solidariedade entre o devedor principal e o fiador, o chamado benefício de ordem perde seus efeitos práticos.

03 - PROPOSTA AGILIZA A AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

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·         Artigo publicado em 19.01.2010 no site: http://www.gazetadigital.com.br

A Câmara analisa o Projeto de Lei 6251/09, que prevê o despejo em 48 horas do locatário que, citado pela Justiça, não pagar a dívida com aluguéis (no valor definido pelo juiz) em três dias ou não contestar seu valor em quinze dias.

Atualmente, o ato de despejo por falta de pagamento só pode ser cumprido após a decisão final do juiz.

A proposta, do deputado Francisco Rossi (PMDB-SP), acrescenta artigo à Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Segundo o autor, o objetivo é evitar que o inquilino abuse do direito de defesa e tente protelar o processo para permanecer no imóvel até o julgamento da ação.

Rossi ressalta também que a medida busca impedir prejuízos ao locador, que hoje é obrigado a arcar, durante um longo processo judicial, com as dívidas do locatário referentes ao pagamento de aluguéis e de outras despesas previstas em contrato.

Tramitação - O projeto será analisado, em caráter conclusivo, pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. (Agência Câmara)

04 – ESPECIALISTAS ESPERAM ALUGUEL MENOR COM A LEI DO INQUILINATO

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Por Gladys Ferraz Magalhães, da InfoMoney, publicado em 20/01/2010 no site: www.24horasnews.com.br Internet   

 

Há menos de uma semana de entrar em vigor, a nova Lei do Inquilinato pode diminuir o valor do aluguel, segundo avaliações de especialistas.

De acordo com o diretor da vice-presidência de Locação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Luiz Fernando Gambi, a nova legislação irá diminuir a exigência de garantias locatícias, o que poderá baratear a locação.

“Hoje em dia há todo um aparato que encarece e dificulta o aluguel. Com a agilização dos trâmites, o locador ficará mais tranquilo e poderá fazer menos exigências. Mais pessoas poderão, então, ser atendidas. E a custo menores”, diz.

Opinião semelhante tem o diretor de Locação Residencial da mesma entidade, Hilton Pecorari Baptista, que acredita ainda que a Lei 12.112 tenderá a elevar a oferta de imóveis.

“Os proprietários que ficavam reticentes porque demoravam pelo menos um ano para retomar o imóvel em caso de inadimplência ficarão mais motivados a disponibilizar sua unidade no mercado. Agora, como poderão reaver o imóvel com mais rapidez, pessoas que pensam em se desfazer do imóvel podem mudar de ideia, elevando a oferta de casas e apartamentos para locação e provocando, consequentemente, uma queda nos preços”.

Por outro lado, para o diretor de locação da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), Eduardo Zangari, para que os preços realmente diminuam é necessário que a demanda por imóveis para locação não aumente.

Sancionada em 9 de dezembro de 2009, a Lei 12.112, conhecida como nova Lei do Inquilinato, passa a vigorar na próxima segunda-feira (25).

Com ela haverá maior agilidade na tramitação de ações de despejo por falta de pagamento, visto que será preciso apenas um mandado para que o inquilino inadimplente deixe o imóvel. Atualmente são necessários dois mandados e duas diligências até que o devedor seja despejado.

Além disso, a Lei muda a relação com o fiador, que poderá romper vínculo com o locatário antes do final do contrato, no caso de divórcio do locatário e quando o contrato de locação tiver prazo indeterminado.

07 - PONTOS POLÊMICOS

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Mario Cerveira Filho e

Daniel Alcântara Nastri Cerveira

Artigo publicado em 22.10.2010 no site: www.ultimainstancia.uol.com.br

 

Começa a vigorar no próximo dia 25 de janeiro a nova Lei do Inquilinato. As novas regras, instituídas através do Decreto Lei nº 12.112, afetarão todo o mercado imobiliário, especialmente as locações comerciais. Lojistas de shopping centers e de rua precisam estar atentos às mudanças para não sofrerem os efeitos negativos da nova legislação.

Entre os pontos relevantes sob a ótica dos locatários/lojistas estão:

Aceleração do processo de despejo - inserção incisos VIII e IX no parágrafo 1º do artigo 59:

Foram incluídas na lei mais duas novas possibilidades de liminar, em sede de ação de despejo, para desocupação em 15 dias, independentemente de audiência da parte contrária e mediante caução:

- despejo fundado na denúncia vazia de imóvel não residencial, desde que a ação seja proposta em até 30 dias do termo final do contrato ou da efetivação da notificação; e

- despejo por falta de pagamento pautado em contrato desprovido de garantia e desde que o locatário não efetue depósito judicial em 15 dias de todo o débito (purgação da mora).

Restrição da purgação de mora - alteração parágrafo único do artigo 62:

Foi reduzido o número de vezes que o locatário pode purgar a mora (elidir o despejo através do pagamento do débito em juízo) em sede de ação de despejo por falta de pagamento. Antes a lei autorizava a purgação da mora duas vezes a cada 12 meses. Agora será somente uma oportunidade para cada 24 meses.

Comprovação da idoneidade do fiador em ação renovatória - alteração inciso V do artigo 71:

A lei anterior estabelecia ser desnecessária a comprovação de idoneidade do fiador, em sede de ação renovatória, quando o indicado era o mesmo do contrato renovando. A comprovação somente era obrigatória, quando o locador impugnava, com provas, a indicação do fiador. Agora, de “saída”, o locatário, autor da ação renovatória, deverá comprovar a idoneidade do garantidor indicado, seja ou não o mesmo do contrato renovando e independentemente de impugnação do locador.

Alteração Caput artigo 74:

Este ponto, no nosso entendimento, é o mais preocupante. Anteriormente, o despejo na ação renovatória julgada extinta sem julgamento do mérito ou improcedente só ocorria em até 06 (seis) meses do trânsito em julgado, isto é, após serem esgotados todos os recursos. Com a modificação procedida, o despejo será realizado em 30 (trinta) dias da sentença, se houver pedido na contestação.

Em que pese ser discutível a constitucionalidade da disposição (fere o direito de ampla defesa/contraditório) e existirem medidas judiciais para evitar o desalijo de imediato (tem-se, por exemplo, ação cautelar com pedido de concessão de efeito suspensivo aos recursos de apelação, especial etc.), o fato é que os locatários estarão com os pontos comerciais em risco, pois equívocos podem ser cometidos pelos juízes de primeiro grau, lembrando que todos os recursos relativos às ações pautadas na Lei do Inquilinato não tem efeito suspensivo.

Segue quadro comparativo com todas as alterações impostas pela nova lei:

Texto anterior

Texto promulgado

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

Art. 40.

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

(Inciso acrescido)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(Incisos acrescidos ao § 1º, do art. 59)

VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção, ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo

§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

......................................................................

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou

publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de

rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia

depositada;

.....................................................................

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

1º O prazo será de quinze dias se

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º ..............................................................

.....................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

.....................................................................

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido

desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

Art.71. ...........................................................................................................................

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

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08 - LOCATÁRIO QUE ATRASAR PODE SER DESPEJADO

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Da redação: www.clickpb.com.br

Com a entrada em vigor da nova Lei do Inquilinato (Lei n° 12.112/09), já a partir do próximo dia 25, haverá mudanças profundas nas relações entre proprietário, imobiliárias e locadores. É que a nova Lei vem “recheada” de medidas em benefício do locador, para dar mais segurança ao patrimônio ao tempo em que acelerará os procedimentos de despejo e melhorará o papel do fiador. A maioria das mudanças valerá tanto para os imóveis residenciais como para os não-residenciais.

Para o economista, João Bosco Ferraz de Oliveira, as Leis e o Sistema vigentes estavam a serviço da proteção do mau pagador, o inadimplente, mais conhecido como “caloteiro”. Já para o bom pagador, esclarece Bosco, “pouca coisa muda, já que está acostumado a andar na linha, mas cria certa pressão”.

Bosco revelou que há um princípio de pânico no mercado, devido a possibilidade de diminuição na procura, com a nova lei. “Os operadores do mercado já estão meio que apavorados, pois se cria uma expectativa de que haverá uma diminuição na procura e como conseqüência, a queda nos preços locatícios. É justamente ai que o bom pagador será beneficiado”, prevê.

Entre as principais mudanças, estão:

- Facilidade no processo de despejo, seja imóvel residencial ou comercial, que passará a se valer de um rito sumário;

- agora em caso de não renovação, o inquilino terá que desocupar o imóvel em 30 dias;

- com apenas um mandato judicial, em processo de despejo, o inquilino estará definitivamente avisado da obrigação de desocupar o imóvel (anteriormente o rito se arrastava por mais de um ano, em razão da necessidade de vários mandatos e diligências;

- desoneração da fiança. A nova lei prevê que o fiador poderá desistir no curso do contrato comunicando sua intenção às partes com a antecedência de 120 dias, ficando o inquilino obrigado a substituí-lo. Se não o fizer, o contrato será transformado em locação sem fiança, que reduz o prazo de desocupação em caso de mandato judicial para 15 dias,

- como já acontece em algumas relações de consumo, o novo contrato agora irá prever uma multa rescisória equivalente e proporcional aos meses vincendos. Antes a multa era integral.

- o inquilino não poderá ficar devedor duas vezes a cada 12 meses(Ou seja, só pode atrasar uma vez, podendo ser obrigado a devolver

o imóvel);

“Quando a Lei ainda era projeto, ano passado, a idéia provocava somente euforia para os proprietários e imobiliárias ou corretoras. Todavia, o mercado trabalha com um dos pilares primários da economia: a lei da procura e da oferta. E como nos ensina a ciência, para toda ação, há uma reação. E é essa reação que vem se desenhando hoje que está deixando alguns operadores do mercado de cabelo em pé”, considerou Bosco.

Se as imobiliárias começarem de imediato a emitir ações de despejo, certamente haverá uma diminuição na procura, em face da maior responsabilidade que será assumida pelo locatário. “De fato equivocadamente alguns se escondiam atrás da figura do fiador para tomarem posse do imóvel alheio e não pagarem apostando na impunidade”, disparou Bosco.

Para o economista outro ingrediente que pode abalar o mercado dos aluguéis é uma corrida pelo financiamento da caso própria. “Nós sabemos que os imóveis para aluguéis existente no mercado nesses dias vêm enfrentando uma forte concorrência muito forte que é a facilidade com que a CAIXA vem oferecendo para o acesso ao financiamento da Casa Própria. Seja através do Programa Minha Casa Minha Vida, na Carta de Crédito FGTS ou através da Carteira do SBPE, a procura pela realização do sonho de ter o seu cantinho para morar tem feito muita gente, mesmo na faixa de 01 a 03 salários mínimos, encherem os balcões da CAIXA em busca do financiamento habitacional”, revelou.

Imóveis Comerciais e vereneio

Aparentemente, o mercado de imóvel comercial não enfrenta os mesmos problemas dos residenciais, assim como dos imóveis para veraneio, todavia, estes poderão ser afetados por outras razões. “Uma das questões que atinge os imóveis comerciais diz respeito à possibilidade das empresas buscarem na justiça uma indenização à título de lucro cessante, pela perda do ponto, pela falta de acordo e pela não renovação do contrato. Respeitando-se os novos prazos legais, a falta de acordo e o interesse do proprietário do imóvel, os empresários que não tem imóvel próprio se sentirão inseguros em relação aos seus investimentos, já que o contrato poderá ser facilmente objeto de distrato sem brecha para indenização”, previu.

Dia 25 já é a próxima segunda-feira. Vale para antigos e novos contratos. “Sabemos que a grande parcela da população ainda vive da locação.Por tudo isso é importante destacar também que a Lei tem os seus fundamentos lógicos, pois como nós sabemos essa grande parcela de proprietários de imóveis, principalmente os residenciais, é formada de pessoas que fizeram disso um meio de sobrevivência, garantindo ou complementando sua renda de aposentadoria”, resumiu.

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