* LEI DO INQUILINATO DO BRASIL

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Inovações na Lei do Inquilinato - Publicada em 10 de dezembro de 2009, a Lei Federal 12.112, que introduziu alterações na Lei de Locação de Imóveis Urbanos – Lei 8.245/91. O objetivo é imprimir maior celeridade à ações regulamentadas pela Lei do Inquilinato, principalmente às de despejo.

 

Leia na sequência o que foi publicado na mídia impressa:

* 01- NOVAS REGRAS DO ALUGUEL FAVORECEM INQUILINOS QUE PAGAM SUAS CONTAS EM DIA

*  02 - O QUE DIZ A LEI SOBRE EXONERAÇÃO DE FIADOR DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA - Novas regras para exoneração do Fiador, através de um artigo do advogado, doutor Wolney da Rocha Godoy.

*  03 - DESPEJO -  Proposta agiliza ação de despejo por falta de pagamento.

* 04 – ESPECIALISTAS ESPERAM ALUGUEL MENOR COM A LEI DO INQUILINATO

*  O5 - LEI DO INQUILINATO MELHORA RELAÇÕES ENTRE AS PARTES

*  06 - ALTERAÇÕES POSITIVAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

* 07 - PONTOS POLÊMICOS

*  08 - LOCATÁRIO QUE ATRASAR PODE SER DESPEJADO

*  09 - AS MUDANÇAS COM A NOVA LEI DO INQUILINATO

*  10 -  LEI DO INQUILINATO/1991
 

 

O1 - NOVAS REGRAS DO ALUGUEL FAVORECEM INQUILINOS QUE PAGAM SUAS CONTAS EM DIA

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                     Artigo publicado em 21.02.2010 no site: www.gazetaweb.globo.com

AS MUDANÇAS na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que entram em vigor na próxima segunda-feira, deverão dar mais garantias aos proprietários de reaver o imóvel, em caso de inadimplência, além de reduzir o número de exigência ao locatário que tem o aluguel em dia, como pagamento antecipado, contratação de seguros e indicação de fiadores.

Com as alterações, o juiz poderá conceder liminarmente ação de despejo, caso o contrato não tenha garantia. Com essa facilidade para o despejo por falta de pagamento e a diminuição do número de exigências para o locatário, a expectativa dos agentes imobiliários é que o mercado de imóveis urbanos se aqueça, com mais oferta de casas e apartamentos para alugar, e queda de preços nos contratos.

"Acreditamos nos efeitos positivos da lei, principalmente no tocante à agilização das ações de despejo por falta de pagamento. A possibilidade de o juiz agora ter normas objetivas para conceder o despejo liminar, em caso de inadimplência do inquilino, deve até resultar em aquecimento do mercado", diz o advogado Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

A associação aguarda bons resultados com a entrada em vigor da nova lei, mas ainda não foi observada diminuição no valor dos alugueis por causa das mudanças, disse Borges. Segundo ele, o mercado age com cautela. "Vamos precisar muito que o sistema judiciário funcione. Não adiante uma lei escrita para acelerar procedimento judicial, se a máquina do Poder Judiciário também não funcionar e não tornar efetivos os dispositivos dessa lei. Os proprietários (de imóveis) talvez estejam esperando isso", afirmou.

No ano passado, o índice que reajusta o preço dos alugueis registrou sua primeira deflação. O Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) terminou 2009 com baixa 1,72%.

02 - O QUE DIZ A LEI SOBRE EXONERAÇÃO DE FIADOR DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA.

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Novas regras para exoneração da responsabilidade do(s) Fiador(es)

http://www.blindagemfiscal.com.br/imobiliario/fiador_responsabilidades.htm

 

 

Dr. Wolney da Rocha Godoy, advogado.

Os altos índices de inadimplência têm feito com que muitas pessoas desistam de prestar fiança à amigos e parentes. Pesquisas apontam que um dos maiores obstáculos para que um contrato de locação seja concretizado são as garantias exigidas pelos locadores e imobiliárias. A figura do fiador nada mais é do que a garantia para o locador no que diz respeito às despesas de aluguel, condomínio e IPTU. Para ser fiador, é necessário que a pessoa possua pelo menos um imóvel, devidamente quitado. Pode ser fiador todos os maiores de 18 anos desde que estejam no livre gozo de seus bens. O cônjuge deverá ter a autorização uxória, ou seja, do seu parceiro, seja qual for o regime de bens do casamento. Na ausência desta vênia conjugal o ato de fiança pode ser desconsiderado pelo judiciário. Vale ressaltar que, no caso de avarias no imóvel, o locatário poderá acionar o fiador, que deverá assumir eventual débito. O artigo 39 da lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) diz que "(...) qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário". O que isso quer dizer? "Quer dizer que o fiador é responsável pela segurança financeira da locação até o final desta, até a entrega das chaves. Isso significa a renúncia ao direito de se exonerar da obrigação de fiador", explica o advogado Otávio Andere, advogado especialista em Direito Imobiliário. O que diz o Novo Código Civil a respeito? Qual a responsabilidade do fiador? Ele pode desistir da fiança? O novo Código Civil se contrapõe a Lei do Inquilinato alterando as normas para o fiador ver-se livre da fiança, ou seja, a exoneração do fiador. O grande dilema jurídico é saber qual lei tem efeito, ora a exoneração prescrita pela Lei do Inquilinato ora o novo Código Civil. E toda esse transtorno se refere ao artigo 385 do novo Código. "Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor." Segundo este Código, basta ao fiador notificar o credor sua intenção em exonerar-se da fiança e esperar pelo prazo de 60 dias. Qual legislação está vigorando? O artigo 853 se refere a todo e qualquer tipo de fiança, inclusive a imobiliária? Ou será que esta é regida pela lei especial do Inquilinato? "Há que ser levado em consideração o entendimento de que a Lei do Inquilinato prevalece sobre o Artigo 835 do Código Civil, pois segundo o artigo 2.036 deste mesmo diploma legal, "a locação de prédio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por ela continua sendo regida". Todavia, outra doutrina assegura que a fiança é regida pelo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato, isso porque a lei especial se refere ao Código Civil, quando entra no capítulo da fiança", explica Andere. O fiador pode ser protestado? Ainda que toda essa discussão sobre até onde vai a responsabilidade do fiador, os que pretendem ser fiadores devem sempre adotar a medida mais cautelosa quando forem tratar do assunto. Ou seja, até que seja pacificado o entendimento de que a responsabilidade do fiador deve ser regida pelo novo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato, os candidatos a fiadores devem sempre estarem cientes dos riscos que podem correr. Mas até aonde a responsabilidade persiste ? Pela teoria geral de Direito Civil, a fiança é sempre um contrato acessório em relação ao contrato principal. Surge daí a primeira conclusão: sem o contrato principal, não há o contrato acessório, pois este último só existe se o primeiro existir. Ainda em linhas gerais de direito, a responsabilidade do fiador é, em geral, subsidiária, ou seja, o fiador somente será acionado em juízo se o devedor principal da obrigação inadimplir com esta. Todavia, pode ser estipular contratualmente a responsabilidade solidária do fiador. Uma vez assumida a obrigação de fiador solidário, este ficará responsável nos exatos termos em que se obrigou o devedor principal. Assim, ele pode ser protestado e acionado para quitar a dívida do locatário. Uma maneira de evitar que o fiador venha a ter problemas no futuro, é se precaver. De que forma? Solicitando ao inquilino os comprovantes referentes ao condomínio, pagos mensalmente. O que é o “Benefício de Ordem”? Vamos exemplificar para esclarecer: o devedor principal de uma obrigação, no caso, o locatário deixou de adimplir com o pagamento dos aluguéis. Ocorre que, antes de se acionar o devedor principal, o credor aciona o fiador. Ou seja, o fiador está sendo acionado para responder pela dívida, sem que antes tenha sido acionado o locatário. Neste caso, o fiador pode requerer seja respeitado o “benefício de ordem” para que, antes dos seus bens responderem à execução, sejam, em primeiro lugar, executados os bens do devedor principal. Ou melhor, o “benefício de ordem” é direito de qualquer fiador em responder pela dívida somente após a execução dos bens do devedor principal. Todavia, se estiver contratualmente estipulada a solidariedade entre o devedor principal e o fiador, o chamado benefício de ordem perde seus efeitos práticos.

03 - PROPOSTA AGILIZA A AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

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·         Artigo publicado em 19.01.2010 no site: http://www.gazetadigital.com.br

A Câmara analisa o Projeto de Lei 6251/09, que prevê o despejo em 48 horas do locatário que, citado pela Justiça, não pagar a dívida com aluguéis (no valor definido pelo juiz) em três dias ou não contestar seu valor em quinze dias.

Atualmente, o ato de despejo por falta de pagamento só pode ser cumprido após a decisão final do juiz.

A proposta, do deputado Francisco Rossi (PMDB-SP), acrescenta artigo à Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Segundo o autor, o objetivo é evitar que o inquilino abuse do direito de defesa e tente protelar o processo para permanecer no imóvel até o julgamento da ação.

Rossi ressalta também que a medida busca impedir prejuízos ao locador, que hoje é obrigado a arcar, durante um longo processo judicial, com as dívidas do locatário referentes ao pagamento de aluguéis e de outras despesas previstas em contrato.

Tramitação - O projeto será analisado, em caráter conclusivo, pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. (Agência Câmara)

04 – ESPECIALISTAS ESPERAM ALUGUEL MENOR COM A LEI DO INQUILINATO

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Por Gladys Ferraz Magalhães, da InfoMoney, publicado em 20/01/2010 no site: www.24horasnews.com.br Internet   

 

Há menos de uma semana de entrar em vigor, a nova Lei do Inquilinato pode diminuir o valor do aluguel, segundo avaliações de especialistas.

De acordo com o diretor da vice-presidência de Locação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Luiz Fernando Gambi, a nova legislação irá diminuir a exigência de garantias locatícias, o que poderá baratear a locação.

“Hoje em dia há todo um aparato que encarece e dificulta o aluguel. Com a agilização dos trâmites, o locador ficará mais tranquilo e poderá fazer menos exigências. Mais pessoas poderão, então, ser atendidas. E a custo menores”, diz.

Opinião semelhante tem o diretor de Locação Residencial da mesma entidade, Hilton Pecorari Baptista, que acredita ainda que a Lei 12.112 tenderá a elevar a oferta de imóveis.

“Os proprietários que ficavam reticentes porque demoravam pelo menos um ano para retomar o imóvel em caso de inadimplência ficarão mais motivados a disponibilizar sua unidade no mercado. Agora, como poderão reaver o imóvel com mais rapidez, pessoas que pensam em se desfazer do imóvel podem mudar de ideia, elevando a oferta de casas e apartamentos para locação e provocando, consequentemente, uma queda nos preços”.

Por outro lado, para o diretor de locação da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), Eduardo Zangari, para que os preços realmente diminuam é necessário que a demanda por imóveis para locação não aumente.

Sancionada em 9 de dezembro de 2009, a Lei 12.112, conhecida como nova Lei do Inquilinato, passa a vigorar na próxima segunda-feira (25).

Com ela haverá maior agilidade na tramitação de ações de despejo por falta de pagamento, visto que será preciso apenas um mandado para que o inquilino inadimplente deixe o imóvel. Atualmente são necessários dois mandados e duas diligências até que o devedor seja despejado.

Além disso, a Lei muda a relação com o fiador, que poderá romper vínculo com o locatário antes do final do contrato, no caso de divórcio do locatário e quando o contrato de locação tiver prazo indeterminado.

07 - PONTOS POLÊMICOS

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Mario Cerveira Filho e

Daniel Alcântara Nastri Cerveira

Artigo publicado em 22.10.2010 no site: www.ultimainstancia.uol.com.br

 

Começa a vigorar no próximo dia 25 de janeiro a nova Lei do Inquilinato. As novas regras, instituídas através do Decreto Lei nº 12.112, afetarão todo o mercado imobiliário, especialmente as locações comerciais. Lojistas de shopping centers e de rua precisam estar atentos às mudanças para não sofrerem os efeitos negativos da nova legislação.

Entre os pontos relevantes sob a ótica dos locatários/lojistas estão:

Aceleração do processo de despejo - inserção incisos VIII e IX no parágrafo 1º do artigo 59:

Foram incluídas na lei mais duas novas possibilidades de liminar, em sede de ação de despejo, para desocupação em 15 dias, independentemente de audiência da parte contrária e mediante caução:

- despejo fundado na denúncia vazia de imóvel não residencial, desde que a ação seja proposta em até 30 dias do termo final do contrato ou da efetivação da notificação; e

- despejo por falta de pagamento pautado em contrato desprovido de garantia e desde que o locatário não efetue depósito judicial em 15 dias de todo o débito (purgação da mora).

Restrição da purgação de mora - alteração parágrafo único do artigo 62:

Foi reduzido o número de vezes que o locatário pode purgar a mora (elidir o despejo através do pagamento do débito em juízo) em sede de ação de despejo por falta de pagamento. Antes a lei autorizava a purgação da mora duas vezes a cada 12 meses. Agora será somente uma oportunidade para cada 24 meses.

Comprovação da idoneidade do fiador em ação renovatória - alteração inciso V do artigo 71:

A lei anterior estabelecia ser desnecessária a comprovação de idoneidade do fiador, em sede de ação renovatória, quando o indicado era o mesmo do contrato renovando. A comprovação somente era obrigatória, quando o locador impugnava, com provas, a indicação do fiador. Agora, de “saída”, o locatário, autor da ação renovatória, deverá comprovar a idoneidade do garantidor indicado, seja ou não o mesmo do contrato renovando e independentemente de impugnação do locador.

Alteração Caput artigo 74:

Este ponto, no nosso entendimento, é o mais preocupante. Anteriormente, o despejo na ação renovatória julgada extinta sem julgamento do mérito ou improcedente só ocorria em até 06 (seis) meses do trânsito em julgado, isto é, após serem esgotados todos os recursos. Com a modificação procedida, o despejo será realizado em 30 (trinta) dias da sentença, se houver pedido na contestação.

Em que pese ser discutível a constitucionalidade da disposição (fere o direito de ampla defesa/contraditório) e existirem medidas judiciais para evitar o desalijo de imediato (tem-se, por exemplo, ação cautelar com pedido de concessão de efeito suspensivo aos recursos de apelação, especial etc.), o fato é que os locatários estarão com os pontos comerciais em risco, pois equívocos podem ser cometidos pelos juízes de primeiro grau, lembrando que todos os recursos relativos às ações pautadas na Lei do Inquilinato não tem efeito suspensivo.

Segue quadro comparativo com todas as alterações impostas pela nova lei:

Texto anterior

Texto promulgado

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

Art. 40.

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

(Inciso acrescido)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(Incisos acrescidos ao § 1º, do art. 59)

VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção, ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo

§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

......................................................................

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou

publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de

rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia

depositada;

.....................................................................

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

1º O prazo será de quinze dias se

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º ..............................................................

.....................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

.....................................................................

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido

desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

Art.71. ...........................................................................................................................

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

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08 - LOCATÁRIO QUE ATRASAR PODE SER DESPEJADO

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Da redação: www.clickpb.com.br

Com a entrada em vigor da nova Lei do Inquilinato (Lei n° 12.112/09), já a partir do próximo dia 25, haverá mudanças profundas nas relações entre proprietário, imobiliárias e locadores. É que a nova Lei vem “recheada” de medidas em benefício do locador, para dar mais segurança ao patrimônio ao tempo em que acelerará os procedimentos de despejo e melhorará o papel do fiador. A maioria das mudanças valerá tanto para os imóveis residenciais como para os não-residenciais.

Para o economista, João Bosco Ferraz de Oliveira, as Leis e o Sistema vigentes estavam a serviço da proteção do mau pagador, o inadimplente, mais conhecido como “caloteiro”. Já para o bom pagador, esclarece Bosco, “pouca coisa muda, já que está acostumado a andar na linha, mas cria certa pressão”.

Bosco revelou que há um princípio de pânico no mercado, devido a possibilidade de diminuição na procura, com a nova lei. “Os operadores do mercado já estão meio que apavorados, pois se cria uma expectativa de que haverá uma diminuição na procura e como conseqüência, a queda nos preços locatícios. É justamente ai que o bom pagador será beneficiado”, prevê.

Entre as principais mudanças, estão:

- Facilidade no processo de despejo, seja imóvel residencial ou comercial, que passará a se valer de um rito sumário;

- agora em caso de não renovação, o inquilino terá que desocupar o imóvel em 30 dias;

- com apenas um mandato judicial, em processo de despejo, o inquilino estará definitivamente avisado da obrigação de desocupar o imóvel (anteriormente o rito se arrastava por mais de um ano, em razão da necessidade de vários mandatos e diligências;

- desoneração da fiança. A nova lei prevê que o fiador poderá desistir no curso do contrato comunicando sua intenção às partes com a antecedência de 120 dias, ficando o inquilino obrigado a substituí-lo. Se não o fizer, o contrato será transformado em locação sem fiança, que reduz o prazo de desocupação em caso de mandato judicial para 15 dias,

- como já acontece em algumas relações de consumo, o novo contrato agora irá prever uma multa rescisória equivalente e proporcional aos meses vincendos. Antes a multa era integral.

- o inquilino não poderá ficar devedor duas vezes a cada 12 meses(Ou seja, só pode atrasar uma vez, podendo ser obrigado a devolver

o imóvel);

“Quando a Lei ainda era projeto, ano passado, a idéia provocava somente euforia para os proprietários e imobiliárias ou corretoras. Todavia, o mercado trabalha com um dos pilares primários da economia: a lei da procura e da oferta. E como nos ensina a ciência, para toda ação, há uma reação. E é essa reação que vem se desenhando hoje que está deixando alguns operadores do mercado de cabelo em pé”, considerou Bosco.

Se as imobiliárias começarem de imediato a emitir ações de despejo, certamente haverá uma diminuição na procura, em face da maior responsabilidade que será assumida pelo locatário. “De fato equivocadamente alguns se escondiam atrás da figura do fiador para tomarem posse do imóvel alheio e não pagarem apostando na impunidade”, disparou Bosco.

Para o economista outro ingrediente que pode abalar o mercado dos aluguéis é uma corrida pelo financiamento da caso própria. “Nós sabemos que os imóveis para aluguéis existente no mercado nesses dias vêm enfrentando uma forte concorrência muito forte que é a facilidade com que a CAIXA vem oferecendo para o acesso ao financiamento da Casa Própria. Seja através do Programa Minha Casa Minha Vida, na Carta de Crédito FGTS ou através da Carteira do SBPE, a procura pela realização do sonho de ter o seu cantinho para morar tem feito muita gente, mesmo na faixa de 01 a 03 salários mínimos, encherem os balcões da CAIXA em busca do financiamento habitacional”, revelou.

Imóveis Comerciais e vereneio

Aparentemente, o mercado de imóvel comercial não enfrenta os mesmos problemas dos residenciais, assim como dos imóveis para veraneio, todavia, estes poderão ser afetados por outras razões. “Uma das questões que atinge os imóveis comerciais diz respeito à possibilidade das empresas buscarem na justiça uma indenização à título de lucro cessante, pela perda do ponto, pela falta de acordo e pela não renovação do contrato. Respeitando-se os novos prazos legais, a falta de acordo e o interesse do proprietário do imóvel, os empresários que não tem imóvel próprio se sentirão inseguros em relação aos seus investimentos, já que o contrato poderá ser facilmente objeto de distrato sem brecha para indenização”, previu.

Dia 25 já é a próxima segunda-feira. Vale para antigos e novos contratos. “Sabemos que a grande parcela da população ainda vive da locação.Por tudo isso é importante destacar também que a Lei tem os seus fundamentos lógicos, pois como nós sabemos essa grande parcela de proprietários de imóveis, principalmente os residenciais, é formada de pessoas que fizeram disso um meio de sobrevivência, garantindo ou complementando sua renda de aposentadoria”, resumiu.

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09 - AS MUDANÇAS COM A NOVA LEI DO INQUILINATO

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Da redação do site: http://www.oriobranco.net/entretenimento/noticia.php?id=35

 

A nova Lei do Inquilinato não é exatamente nova. São 14 artigos que atualizam a lei que já está em vigor há 18 anos.Um dos pontos mais polêmicos da nova legislação está na agilidade com que o inquilino poderá ser despejado.

Pela regulamentação antiga, um inquilino que ocupasse um imóvel comercial ou residencial poderia atrasar o pagamento do aluguel duas vezes durante um ano. Só depois disso é que o proprietário entrava na Justiça com uma ação de despejo – o que poderia ser feito com um dia de atraso na segunda vez. O inquilino pagava a dívida e no terceiro atraso o dono rescindia o contrato.

Agora, o novo artigo da lei determina que um atraso em dois anos já pode ser levado à Justiça. "Isso é perverso. O inquilino pode ter tido algum problema de saúde ou ter esquecido de pagar", diz o advogado Mário Cerveira, professor de pós-graduação em direito empresarial do Mackenzie e especialista em direito imobiliário.

Cerveira acrescenta ainda que, para muitos lojistas as mudanças podem ser desastrosas. "Se um lojista for despejado em primeira instância e a sentença for proferida de maneira equivocada, o comerciante vai perder o ponto e os clientes e terá de demitir funcionários. Se depois ele retoma o endereço, o estrago já foi feito", afirma.

Bom para os donos

Já a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, acredita que, do ponto de vista dos proprietários, a agilidade do despejo pode melhorar o mercado.

"Até então o dono do imóvel tinha de esperar 14 meses para tirar um inquilino inadimplente. Enquanto isso, ele pagava o condomínio e o IPTU. A expectativa é de que este tempo caia para quatro meses", afirma.

Outra novidade refere-se ao fiador. "Ele pode deixar de ser fiador, desde que comunique sua decisão quatro meses antes", diz o advogado Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP.

De um modo geral, os especialistas na área acreditam que as mudanças na lei foram boas para todos os lados. Para os donos, porque confere novas garantias, e para os inquilinos, que têm regras mais claras. "No final das contas vai ser melhor para todo o mercado", diz Manhães.

As mudanças valem para todo o Brasil e incidem mesmo sobre contratos firmados antes do dia 25 de janeiro.

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Uma das principais mudanças estabelece que inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação o imóvel.Vale para contratos novos e antigos.

O mesmo prazo poderá ser utilizado para despejo, em trinta dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado. A ação só poderá ser suspensa com o pagamento do saldo devedor dentro de tais prazos, a partir da notificação. E, nestes casos, o inquilino não poderá ter mais nenhum atraso no período de dois anos sob pena de despejo imediato.

Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba dois mandados judiciais, o que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar, em média, 14 meses. No código atual, o fiador é obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. A nova lei também estabelece que poderá haver troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato.

Isso quer dizer que, se o fiador desejar exonerar-se de suas obrigações depois do fim do contrato ou no caso de separação dos cônjuges, deverá comunicar o seu desligamento, mas deve permanecer responsável ainda pela fiança por 120 dias depois de feita a comunicação. O proprietário também terá a possibilidade de exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.

A nova lei estabelece ainda a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel e o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel.

Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.

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10 - LEI DO INQUILINATO/1991

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* LEI 8.245 DE 18/10/1991 - D.O.U. 21/10/1991

Dispõe sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e os Procedimentos a elas pertinentes.

TÍTULO I - Da Locação (artigos 1 a 57)

CAPÍTULO I - Disposições Gerais (artigos 1 a 45)

· SEÇÃO I Da Locação em Geral (artigos 1 a 13)

· SEÇÃO II Das Sublocações (artigos 14 a 16)

· SEÇÃO III Do Aluguel (artigos 17 a 21)

· SEÇÃO IV Dos Deveres do Locador e Locatário (artigos 22 a 26)

· SEÇÃO V Do Direito de Prefêrencia (artigos 27 a 34)

· SEÇÃO VI Das Benfeitorias (artigos 35 e 36)

· SEÇÃO VII Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42)

· SEÇÃO VIII Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44)

· SEÇÃO IX Das Nulidades (artigo 45)

CAPÍTULO II - Das Disposições Especiais (artigos 46 a 57)

· SEÇÃO I Da Locação Residencial (artigos 46 e 47)

· SEÇÃO II Da Locação para Temporada (artigos 48 a 50)

· SEÇÃO III Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57)

TÍTULO II - Dos Procedimentos (artigos 58 a 75)

· CAPÍTULO I Das Disposições Gerais (artigo 58)

· CAPÍTULO II Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66)

· CAPÍTULO III Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação (artigo 67)

· CAPÍTULO IV Da Ação Revisional de Aluguel (artigos 68 a 70)

· CAPÍTULO V Da Ação Renovatória (artigos 71 a 75)

TÍTULO III - Das Disposições Finais e Transitórias (artigos 76 a 90)

· Artigos 76 à 90

TÍTULO I - Da Locação

CAPÍTULO I - Disposições Gerais

SEÇÃO I - Da Locação em Geral (artigos 1 a 13)

Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados a publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.

Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou publico, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 5 - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto a matrícula do imóvel.

§ 1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador e o promissário-cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2 - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 9 - A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do "de cujus", desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.

Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

SEÇÃO II - Das Sublocações (artigos 14 a 16)

Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas as locações.

Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

SEÇÃO III - Do Aluguel (artigos 17 a 21)

Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação a variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado.

Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos alugueis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel ate os limites nele estabelecidos.

SEÇÃO IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22 a 26)

Art. 22 - O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23 - O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio ou por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade publica, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias a administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação.

§ 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1 deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

§ 1 - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§ 2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias a regularização.

§ 3 - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários ou sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários a regularização do imóvel.

Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

SEÇÃO V - Do Direito de Preferência (artigos 27 a 34)

Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral a proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matricula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á a vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

SEÇÃO VI - Das Benfeitorias (artigos 35 e 36)

Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

SEÇÃO VII - Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42)

Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1 - A caução em bens móveis devera ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis devera ser averbada a margem da respectiva matricula.

§ 2 - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3 - A caução em títulos e ações devera ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende ate a efetiva devolução do imóvel.

Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

SEÇÃO VIII - Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44)

Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços a comunidade:

I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III - não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2 do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

SEÇÃO IX - Das Nulidades (artigo 45)

Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito a renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

CAPÍTULO II - Das Disposições Especiais

SEÇÃO I - Da Locação Residencial (artigos 46 e 47)

Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - nos casos do Art. 9;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

SEÇÃO II - Da Locação p/ Temporada (artigos 48 a 50)

Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada a residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do Contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarneçam, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender às demais obrigações do contrato.

Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

SEÇÃO III - Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57)

Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações celebradas por industrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2 - Nas locações de espaços em "shopping centers", o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3 - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido: · Artigo, "caput", com redação dada pela Lei nº 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação).

I - nas hipóteses do art. 9;

II - se o proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de "shopping center", prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1 - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em "shopping center":

a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo único do art. 22;

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

§ 2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou forca maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

TÍTULO II - Dos Procedimentos

CAPÍTULO I - Das Disposições Gerais (artigo 58)

Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

CAPÍTULO II - Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66)

Art. 59 - Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1 - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo ( Art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contada da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência previa;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

§ 2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova de propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado a causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficara isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante deposito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem ate a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixadas em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados a disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositura da ação.

Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1 - O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instancia houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9 ou no § 2 do art. 46.

§ 2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Publico, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá, de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3 - Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do Art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. ??·§ 3 com redação dada pela Lei número 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação)??.

§ 4 - A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do deposito da caução.

§ 1 - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2 - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

§ 1 - Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositários, se não os quiser retirar o despejado.

§ 2 - O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

CAPÍTULO III - Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação (artigo 67)

Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I - a petição inicial, alem dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, devera especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena deve ser extinto o processo;

III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instancia, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, a: a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; b) ter sido justa a recusa; c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; d) não ter sido o depósito integral.

VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

CAPÍTULO IV - Da Ação Revisional de Aluguel (artigos 68 a 70)

Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação e pretendida;

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará o aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspendera o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

§ 1 - Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (artigos 46, § 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

§ 2 - No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage a citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

§ 1 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

§ 2 - A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante a expedição de mandado de despejo.

CAPÍTULO V - Da Ação Renovatória (artigos 71 a 75)

Art. 71 - Alem dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória devera ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originaria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado a renovação.

Art. 72 - A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

§ 1 - No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

§ 2 - No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em replica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

§ 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

§ 4 - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

§ 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74 - Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até seis meses após o transito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 75 - Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

Título III - Das Disposições Finais e Transitórias (artigos 76 a 90)

Art. 76 - Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.

Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebrados anteriormente à vigência desta Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores a data da vigência desta Lei.

Art. 79 - No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.

Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei numero 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações: · Alteração já processada na Lei modificada.

Art. 82 - O Art. 3 da Lei numero 8.009, de 29 de marco de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: · Alteração já processada na Lei modificada.

Art. 83 - Ao art. 24 da Lei numero 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4: " Art. 24 (...) § 4 - Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça".

Art. 84 - Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação dos imóveis, realizados até a data da vigência desta Lei.

Art. 85 - Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

I - dos imóveis novos com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta Lei;

II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta Lei.

Art. 86 - O Art. 8 da Lei número 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação: " Art. 8 - O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado".

Art. 87 - (Vetado).

Art. 88 - (Vetado).

Art. 89 - Esta Lei entrará em vigor sessenta dias após seu publicação.

Art. 90 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:

I - o Decreto número 24.150, de 20 de abril de 1934;

II - a Lei número 6.239, de 19 de setembro de 1975;

III - a Lei número 6.649, de 16 de maio de 1979;

IV - a Lei número 6.698, de 15 de outubro de 1979;

V - a Lei número 7.355, de 31 de agosto de 1985;

VI - a Lei número 7.538, de 24 de setembro de 1986;

VII - a Lei número 7.612, de 9 de julho de 1987;

e VIII - a Lei número 8.157, de 3 de janeiro de 1991.